Schlagwort: LWB

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Bewerbung um Wohnungen bei der LWB

Anfrage:

Laut ihrer Unternehmenshomepage heißt die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH (LWB) Menschen „aller Herren Länder“ willkommen. Ferner unterstützt sie soziale Projekte, die sich für Toleranz und Integration einsetzen.

§1 AGG fordert von allen Einrichtungen, Benachteiligungen aus Gründen ethnischer Herkunft, des Geschlechts, der Religion, Weltanschauung, des Alters und der sexueller Identität zu verhindern oder zu beseitigen.

Hierzu fragen wir:

  1. Ist es richtig, dass Mietinteressenten, deren Aufenthaltstitel eine Gültigkeit von unter einem Jahr hat, bei Interesse an der Anmietung einer Wohnung der LWB einen Bürgen benötigen?
  2. Wie lauten die Regularien der LWB bezüglich der Vermietung an Ausländer mit einem zeitlich begrenzten Aufenthaltstitel?
  3. Für den Fall von Sonderregelungen für den oben beschriebenen Personenkreis: Aus welchen Gründen wurden diese eingeführt?

Anfrage im Allris

Antwort:

Die Anfrage wird mit einer Zuarbeit der LWB beantwortet.

1. Ist es richtig, dass Mietinteressenten, deren Aufenthaltstitel eine Gültigkeit von unter einem Jahr hat, bei Interesse an der Anmietung einer Wohnung der LWB einen Bürgen benötigen?

Nein, dass ist nicht richtig.

2. Wie lauten die Regularien der LWB bezüglich der Vermietung an Ausländer mit einem zeitlich begrenzten Aufenthaltstitel?

Die LWB verfolgt bisher möglichst den Abschluss langlaufender Mietverträge, um häufigere Mieterwechsel und längere Leerstandszeiten zu vermeiden, die zu wirtschaftlichen Schäden führen können. Eine Vermietung erfolgt deshalb in der Regel an Interessenten, die einen befristeten Aufenthaltstitel größer als ein Jahr haben.

Interessieren sich Personen mit einem kürzeren Aufenthaltstitel als einem Jahr für die Anmietung einer Wohnung bei der LWB, ist diese bestrebt, anderweitige Optionen zu vermitteln. So informiert die LWB über die Versorgung in zentralen Unterkünften und benennt – soweit möglich – Ansprechpartner. In Einzelfällen kann es zu Absprachen zwischen der Stadt und der LWB kommen, wenn seitens der Stadt besondere Gefährdungslagen gesehen werden. Soweit ein solcher Fall vorliegt UND entsprechender Wohnraum zur Verfügung steht, kann es dann eine Einzelfalllösung auch für Interessenten mit einem Aufenthaltstitel unter einem Jahr Gültigkeitsdauer geben.

Personen, die einen Aufenthaltstitel größer gleich einem Jahr besitzen und kein eigenes Einkommen haben, können sich bei der LWB als Interessenten für eine Wohnung registrieren lassen (so genanntes Listenverfahren). Die Wohnungsanfragen werden entsprechend eingehender zeitlicher Registrierung, die systemisch hinterlegt wird, und Wohnraumbedarf abgearbeitet.

3. Für den Fall von Sonderregelungen für den oben beschriebenen Personenkreis: Aus welchen Gründen wurden diese eingeführt?

Das als so genanntes Listenverfahren bezeichnete Vermietungsverfahren wurde im ersten Quartal 2017 als Maßnahme zur Korruptionsprävention eingeführt. Diese Vorgehensweise stellt grundsätzlich sicher, dass eine strukturierte und transparente Bearbeitung der Mietinteressenten erfolgt, der Prozess angemessene Korruptionspräventionsmaßnahmen enthält und mit den allgemeinen Compliance-Grundsätzen vereinbar ist.

Das Verfahren kommt im Ergebnis der “Sonderuntersuchung zu Vorwürfen auf Involvierung von Mitarbeitern der LWB in so genannte Schwarzmaklergeschäfte” zum Zwecke der Korruptionsprävention – und in diesem Sinne auch zum Schutz der Mitarbeiter der LWB gegen unberechtigte Vorwürfe – zur Anwendung.

Antwort im Allris

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Morlok (FDP): “Mieter werden nicht entlastet. Investitionen der LWB werden gefährdet.”

Eine Streichung der Umlagefähigkeit der Grundsteuer entlastet Mieter in Leipzig nicht. Das geht aus der Beantwortung einer Anfrage der Fraktion Freibeuter im Leipziger Stadtrat in der Ratsversammlung am 23. Januar 2019 hervor. Darüber hinaus wird die Investitionsfähigkeit der LWB eingeschränkt.

Dazu FDP-Stadtrat Morlok (FDP), der die Fraktion Freibeuter im Fachausschuss Finanzen des Leipziger Stadtrates vertritt: “Die Mieter werden wie erwartet nicht entlastet. Mit einer Erhöhung der Nettokaltmieten geht stattdessen Transparenz und Nachvollziehbarkeit beim Mietpreis verloren.”

In der Antwort zur Anfrage hatte Baubürgermeisterin Dubrau bestätigt, dass sich eine Streichung der Umlagefähigkeit der Grundsteuer bei der Leipziger Wohnungsbaugesellschaft (LWB) negativ auf die Liquidität der Gesellschaft auswirken würde. Danach habe die LWB im Jahr 2017 etwa 4,65 Millionen Euro Grundsteuer auf die Mieter umgelegt. Kosten in dieser Höhe müssten im Falle einer Streichung der Grundsteuerumlage eingespart werden. Das habe Einfluss auf Investitionen in die Wohnungsbestände zu Lasten der Gebäudesubstanz. Mieterhöhungen um 18 Cent/qm im Monat seien die Folge.

Forderungen nach einer Streichung der Umlagefähigkeit der Grundsteuer vom Vermieter auf den Mieter wurden zuletzt auf Bundesebene von Sozialdemokraten vorgetragen.

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Automatisierte Auskunft zur Kostenangemessenheit einer Wohnung durch das Sozialamt

Automatisierte Auskunft zur Kostenangemessenheit einer Wohnung durch das Sozialamt

Antrag:

Der Oberbürgermeister wird beauftragt zu prüfen, in wie weit die Überprüfung der Kostenangemessenheit einer Wohnung durch das Sozialamt für Empfänger der Grundsicherung bei Erwerbsunfähigkeit und im Alter nach SGB XII zwischen Sozialamt und LWB auf elektronischem Wege erfolgen kann.

Sind die technischen Voraussetzungen für diese elektronische Auskunft erfüllt, wird in einem Modellversuch über 6 Monate die Praxistauglichkeit evaluiert.

Der Oberbürgermeister berichtet dem Stadtrat im IV. Quartal 2019 über die Umsetzung bzw. woran eine elektronische Kostenangemessenheit gescheitert ist.

Nach erfolgreichem Modellversuch prüft der Oberbürgermeister, inwieweit diese Verfahren ebenfalls mit den Leipziger Wohnungsbaugenossenschaften und privaten Eigentümern umgesetzt werden können.

Begründung:

Empfänger der Sozialleistung und der Grundsicherung im Alter müssen vor Anmietung einer Wohnung die Kostenangemessenheit durch das Sozialamt bestätigen lassen. Dazu können die Betroffenen zweimal in der Woche dienstags bzw. donnerstags vorsprechen. Hinzu kommt, dass die Bearbeitungszeit einen erheblichen Zeitverzug für die Antragsteller bedeutet.

In der heutigen Marktsituation für 1- und 2-Personen-Haushalte bedeutet dies für die Empfänger der Grundsicherung einen besonderen Wettbewerbsnachteil auf dem angespannten Wohnungsmarkt. Eine zügige Bescheidung könnte diesen Wettbewerbsnachteil zumindest abmildern.

Status:

Der Antrag wurde in Fassung des Verwaltungsstandpunktes beschlossen:

1. Der Oberbürgermeister wird beauftragt zu prüfen, inwieweit die Überprüfung der Kostenangemessenheit einer Wohnung durch das Sozialamt für Empfänger der Grundsicherung bei Erwerbsunfähigkeit und im Alter nach SGB XII zwischen Sozialamt und LWB sowie durch das Jobcenter für Empfänger von Grundsicherungsleistungen nach dem SGB II zwischen dem Jobcenter und der LWB auf elektronischem Wege erfolgen kann.
2. Sind die technischen Voraussetzungen für diese elektronische Auskunft erfüllt, wird in einem Modellversuch über sechs Monate die Praxistauglichkeit erprobt.
3. Der Oberbürgermeister berichtet dem Stadtrat im IV. Quartal 2019 über die Umsetzung bzw. woran eine elektronische Kostenangemessenheitsprüfung gescheitert ist.
4. Danach prüft der Oberbürgermeister, inwieweit dieses Verfahren ebenfalls mit den Leipziger Wohnungsbaugenossenschaften und privaten Eigentümern umgesetzt werden kann.

 

Antrag im Allris

Verwaltungsstandpunkt im Allris

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Auswirkungen einer Streichung der Umlagefähigkeit der Grundsteuer

Taschenrechner

Anfrage:

In der Bunderegierung gibt es von verschiedenen Ministern der SPD Überlegungen, die Umlagefähigkeit der Grundsteuer auf die Mieter zu streichen.

In diesem Zusammenhang fragen wir an:

  1. In welcher Höhe wurde im Jahr 2017 von der LBW Grundsteuer auf die Mieter umgelegt?
  2. Wie hoch war der Jahresüberschuss der LWB im Jahr 2017?
  3. In welchem Umfang erwägt die LWB eine Anpassung der Nettokaltmieten bei einer Streichung der Umlagefähigkeit?
  4. Welchen Auswirkungen hätte eine Anhebung der Nettokaltmieten des Großvermieters LWB auf die ortsüblichen Vergleichsmieten und das Mitniveau in Leipzig insgesamt sowie auf die zu gewährenden Leistung für die Kosten der Unterkunft?

Anfrage im Allris

Antwort (mündlich in der Ratsversammlung):

Bürgermeisterin Dubrau:

Wir haben zu dieser Anfrage die Wohnungsbaugesellschaft angefragt, deren Antwort hier einfließt. –

Zur Frage 1.

Die LWB hat 2017 rund 4,65 Millionen Euro Grundsteuer auf die Mieterschaft umgelegt.

Zur Frage 2.

Der Jahresüberschuss betrug eigentlich 36,25 Millionen Euro. Hierin sind aber Sondereinflüsse wie Wertzuschreibungen – diese sind kein Bargeld – von Grundstücken enthalten. Das Geschäftsergebnis ohne diese Sondereinflüsse betrug 4,68 Millionen Euro.

Zur Frage 3.

Sollte die Umlagefähigkeit der Grundsteuer gestrichen werden, würden die unter Punkt 1 genannten Kosten beim Vermieter verbleiben und sich negativ auf die zur Verfügung stehende Liquidität auswirken. Zur Erfüllung der Eigentümerziele, sowohl der Sachziele als auch der Sicherung der nachhaltigen wirtschaftlichen Stabilität, ist jedoch ein nachhaltig positives Geschäftsergebnis in der Größenordnung von mindestens 4 Millionen Euro zu realisieren. Dementsprechend müssten die zusätzlichen Kosten an anderer Stelle entweder eingespart oder amortisiert werden. Einsparung geht nur durch Reduzierung der Investitionen in die Wohnungsbestände. Das würde zulasten der Gebäudesubstanz gehen. Damit wäre mittelfristig die wirtschaftliche Stabilität nicht mehr gegeben. Letztendlich hätte das auch negative Auswirkungen auf die Mieter. Alternativ wären die zusätzlichen Kosten durch erhöhte Mieteinnahmen zu kompensieren, was eine Mieterhöhung um 18 Cent pro Quadratmeter und Monat nach sich ziehen würde.

Zur Frage 4.

Aufgrund der Tatsache, dass die LWB circa 10 Prozent des Leipziger Wohnungsmarkts abbildet, würde sich eine entsprechende Mieterhöhung natürlich auf die Durchschnittswerte der Stadt Leipzig auswirken. Es ist jedoch davon auszugehen, dass bei einer Streichung der Umlagefähigkeit der Grundsteuer nicht nur die LWB, sondern die Vermieter generell die Nettokaltmiete anheben.

Insofern ist davon auszugehen, dass die Nettokaltmieten generell zumindest um die durchschnittlichen Kosten für die Grundsteuer steigen werden – laut Betriebskostenbroschüre 2016 machen sie rund 18 Cent pro Quadratmeter und Monat aus -; zugleich fallen diese Kosten aus den Betriebskosten heraus. Für die Mieter entstünde dadurch also keine Entlastung.

Allerdings kann vermutet werden, dass ein Teil der Vermieter den kalkulierten Anteil der Grundsteuerkosten an der Nettokaltmiete eher großzügig bemessen wird, um künftige Steigerungen der Grundsteuer gleich mit abzudecken. Zudem geht für die Mieter die Transparenz für die Grundsteuer in den kalkulierten Kosten verloren.

Die genannte Steigerung der Nettokaltmieten würde sich allerdings nicht sprunghaft vollziehen, sondern zeitlich gestreckt, da viele Vermieter in Leipzig auf Basis der im aktuellen Mietspiegel dargestellten ortsüblichen Vergleichsmieten bereits Mieterhöhungen in den bestehenden Mietverträgen durchgeführt haben und solche Mieterhöhungen auf maximal 15 Prozent innerhalb von drei Jahren beschränkt sind. Bei Neuvermietungen würden die Grundsteuerkosten jedoch sofort auf die verabredete Nettokaltmiete aufgeschlagen werden und damit zu einer Steigerung führen.

Die resultierenden Steigerungen der Nettokaltmiete würden sich vermutlich in einer steigenden ortsüblichen Vergleichsmiete niederschlagen. Auf die gewährten Kosten für Unterkunft und Heizung sollte der Einfluss gering sein, da die Kosten der Unterkunft ohnehin sowohl die Nettokaltmiete als auch die kalten Betriebskosten und damit auch die Kosten der Grundsteuer umfassen.

Stadtrat Morlok (Freibeuter):

Frau Dubrau, kann man Ihre Ausführungen so zusammenfassen, dass eine Streichung der Umlagefähigkeit der Grundsteuer zumindest mittelfristig nachteilig für die Mieter in der Stadt Leipzig wäre?

Bürgermeisterin Dubrau:

Nachteilig nicht, aber es würde keine Vorteile bringen. Das würde dann nur über einen anderen Weg finanziert.

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Hobusch: „Eine LWB als Sozialwohnungsgesellschaft ist zur Pleite verdammt”

Als „völlige Fehleinschätzung” bezeichnet FDP-Stadtrat René Hobusch die Kritik von Grünen-Stadtrat Tim Elschner an der Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft. Diese baut in Hauptbahnhofnähe u.a. ein Appartmenthotel und vermietet dies an eine große Hotelkette.

Hobusch, der die Freibeuterfraktion im für städtische Beteiligungen zuständigen Verwaltungsausschuss des Stadtrates vertritt: „Kollege Elschner sollte die Eigentümerziele genau lesen. Dort steht nicht nur, dass die LWB günstigen Wohnraum schaffen soll. Dort stehen auch Finanzziele. Heißt: Die LWB muss Gewinne erwirtschaften. Mit den Erträgen werden dann günstige Wohnungen querfinanziert. Anders geht es nicht, denn ein Neubau lässt sich heute nicht mehr mit Mieten unter 10 Euro nettokalt finanzieren.”

Insofern seien die Eigentümerziele widersprüchlich. „Der Stadtrat verlangt zwei Dinge, die die Unternehmensführung vor große Herausforderungen stellen: Gewinne zum Schuldenabbau und zur Finanzierung von Neubauten einerseits und möglichst viele günstige Wohnungen andererseits. Das ist immer ein Spagat. Daher ist es nachvollziehbar, dass die LWB nach praktikablen Wegen sucht, beides hinzubekommen. Angesichts der weiter steigenden Gästezahl kann ein Hotelbau, der gute Gewinne abwerfen dürfte, sinnvoll sein.”

Der Freidemokrat warnte davor, die Leistungsfähigkeit der LWB überzustrapazieren. „Das Unternehmen hat die gleichen Herausforderungen wie andere Immobilienunternehmen: Steigende Baukosten, fehlende Fachkräfte und steigende Löhne. Wer angesichts dieser Situation moderate Mietsteigerungen im Bestand ablehnt und gewinnbringende Vorhaben schlecht redet, der bringt das Unternehmen nachhaltig in Gefahr. Gleichzeitig führen solche Forderungen am Ende nur dazu, dass die LWB wieder in wirtschaftliche Schieflage gerät. Wir sollten froh sein, dass die LWB sich in den letzten Jahren gut entwickelt hat und am Kurs festhalten. Dazu gehört, dass an der einen Stelle gute Gewinne erwirtschaftet werden, um an anderer Stelle Verluste machen zu können und so preisdämpfend zu wirken. Eine reine Sozialwohnungsgesellschaft ist am Ende zur Pleite verdammt.”